文／節錄自《預售屋全攻略》
圖／高寶書版
家庭財務健檢：35/35 原則
買房子要符合自己使用的需求。許多人認為，買房子只要在乎「區位、區位、區位」；更有許多人認定，買房時要先區分「自用」還是「投資」，才能決定要如何選擇愛屋。然而依照我之前的經驗，這些說法都對，也都不對！
有哪個人不希望，自己的愛屋住個三、五年之後，在需要換屋時依舊能賣到好價錢？如果一開始就用二分法，把「自用」、「投資」一刀劃開，又怎麼能達成賣個好價錢的願望？
房子座落的地段當然重要，只不過一般大眾認定的「好地段」，不一定就是符合你需要的地段；建商口中的「好地段」，更不一定是消費者眼中的「好地段」。至於需求部分，許多人都知道要將「目前」的需求納入考量，卻很少有人考量到「未來」的需要。再說，若自身的各項需求相互衝突時，又該如何解決？
錢不是萬能，沒錢卻萬萬不能。買房對一般人而言，都是筆龐大的金錢支出，房屋款項不太可能一次付清，所以需要搭配十年、二十年甚至三十年期的銀行貸款。換句話說，購屋這個決定，將會影響整個家庭未來至少二十年的財務規劃。也就是說，買房前務必確認，自己的經濟能力有沒有辦法負擔這樣的長期抗戰。
說得那麼籠統，到底要怎樣才算是『有能力』？還記得前言提到的35/35 原則嗎？這是購買房地產前必須做的家庭財務檢驗：
規則1 手上存款大於房屋總價的35％。
規則2 每月貸款支出小於家庭收入的35％。
規則1 自備款至少要有房屋總價的35％
不會吧，這樣的要求也太嚴格了，房地產開發商不是說：『頭款10 趴，輕鬆成家』？」依照臺灣房地產的交易慣例，簽約金通常是房屋總價的10％沒錯，但別忘記了，結構體施工時也要付款、交屋時要給一筆尾款，另外還有瓦斯管線配接費等雜七雜八的費用，零零總總大概也會付到房屋總價的20％～25％。
等到房屋點交後，又要買冷氣、冰箱、洗衣機、電視等家電，還有沙發、書桌、櫥櫃、窗簾等家具；再奢侈些，還得找個室內設計師來做整體空間規劃與施工。為了讓「房子」變成「家」，這些全部都需要用到錢，這裡所訂的35％已經算是很寬鬆的標準；若再考量家庭需要留存一些應急基金，那麼購屋前手頭上的現金比例，應該要拉到房屋總價的40％以上，才能讓未來的生活更有保險。
明明銀行就能承作房價7成甚至8成以上的貸款啊？是的，只要不是套房物件3，的確可以找到銀行願意承作總房價八成的貸款專案，甚至可能到八成五。但房貸是一筆長達二十年的財務支出，自備款給的越少，將來的財務負擔就會越大；況且房貸償還時間越長，未來可能遇到的財務變數也越高。
規則2 每月房貸支出不能超過家庭收入的35％
過了第一關，接下來就要檢視第二關――每個月房貸支出不可以超過家庭收入的35％。
報告，有問題！既然將來的房貸利率有可能上升，那麼在計算房貸價格的時候，要將利率設定在多高？
很棒的問題，因為現在環境的利率處於低檔，將來利率上升的機率遠高於下跌，因此我建議，以「買房當時的五大公營銀行平均貸款利率，再加上1％」，做為財務評估的基準。
當然，如果想要更保守一點，則可設定為五大公營銀行平均貸款利率加上1.5％～2％，應該就能涵蓋未來可能面臨的升息衝擊了。接著就以下面的例子來示範，如何計算出家庭的每月房貸支出：
首先，102年2月底平均房貸利率為1.95％（可以到「內政部不動產資訊平台」查詢：住宅統計—價格指標—五大行庫平均貸款率）。
因此設定的房貸利率：1.95％＋ 1％＝ 2.95％
假設你已經有了自備款400 萬元，根據自備款占房屋總價35％以上的條件，可以購買的房子總價最高為1,100 萬元，因此還需要向銀行申請20 年期房貸新台幣700 萬元。
再來計算每月應付本息金額的平均攤還率
＝｛［（1 ＋月利率）^ 月數］× 月利率｝
｛［（1 ＋月利率）^ 月數］－ 1｝
（月利率＝年利率／ 12；月數＝貸款年期×12）
最後每個月的貸款支出金額
＝貸款本金× 每月應付本息金額之平均攤還率。
這樣計算太麻煩了，我連計算機都不會按，有沒有更簡單的計算方法？
麻煩的事情就交給Google 大神解決！只要在網路上搜尋「房貸利率試算」，馬上就會跳出一堆試算網頁，圖2-2為使用高雄市政府地政局的試算網頁（http://eland.kcg.gov.tw/Land/item6/m6-3-4.aspx），輕鬆就能算出每個月房貸負擔為新台幣3萬8,647元整。
最後把每月房貸支出38,647元÷35％＝11萬420元整。
也就是說，想要買下這棟總價1,100 萬元的房子，你們家庭的每月收入要高過11萬420元整，才能符合規則2 ――每月貸款支出金額小於家庭收入的35％的原則。
購屋是為了讓生活更加穩定舒適，而不是為了背負沉重的房貸。因此購屋前一定要用35/35 財務健檢原則，來設定最高的買屋總價上限，而且所有後續的選房挑屋，都不能逾越這個總價的天花板，唯有穩健的財務狀況，才是未來搬進愛窩後，還能保有舒適生活的重要屏障。
Hint：
❶牢記家庭財務健檢的35/35 原則，就不會成為被貸款壓的喘不過氣的屋奴：
1. 手上存款大於房屋總價的35％。
2. 每月貸款支出小於家庭收入的35％。
❷現在利率處於低檔，代表未來升息的機率將會大增，因此在預估房貸金額時，請務必把升息的因素考量進去。
★拒絕黑心預售屋，你一定要睜大眼睛：
．避免買到爛尾樓：和建商簽訂「價金返還」與「不動產開發信託」。
．充分運用客變需求：運用「看圖說故事」與「有加就有減」兩原則，每分錢都算得一清二楚。
．檢視安全設計：要求查看房屋的結構圖說及結構計算書，確保安全無虞。
．監督鋼筋結構：到現地施工勘查鋼筋綁紮，查看建商是否依圖施作。
．檢視混擬土測試：要求查看氯離子測試結果與混凝土試體實驗後紀錄圖，嚴重不符合規定立即要求退屋。
．進行防水測試：要求進行試水48小時防水測試，親自到現場確認有無滲漏痕跡。
．預防建材偷天換日：在契約上要求所有材料與設備，全部都需「經過我本人現場同意後才能安裝」。
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★本文資料經授權摘自：高寶書版《預售屋全攻略》作者：dolin66/著。出版日期：103/4/30
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